Как продать квартиру быстро и не слишком дешево: расписываем процесс шаг за шагом

Май - 21
2021

Как продать квартиру быстро и не слишком дешево: расписываем процесс шаг за шагом

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Написать комментарий

X —> 11.03.2021, Выпуск #052 Артём Васильев Комментарии написать эксперты статьи:
Александр Киселев
Александр Патешман
Александр Сотников

На первый взгляд, продать квартиру легко – выставить объявление на «Авито» и ждать звонков от потенциальных покупателей. Но в реальности все гораздо сложнее: тот, кто приложит максимум усилий к процессу, в итоге получит от продажи гораздо больше. Мы с помощью экспертов разобрались, что именно нужно сделать и как не прогадать при продаже – и расскажем об этом нашим читателям.

Содержание статьи

    Правильно определить цену

    На одном из популярных сайтов с бесплатными объявлениями можно найти более 780 тысяч записей о продаже квартир. Даже если предположить, что половина из этого количества – дубли от разных риелторов, конкуренция все равно будет серьезная. Конечно, в начале 2021 года все еще дает о себе знать дефицит жилья на первичном рынке, вызванный льготной ипотечной госпрограммой, но картина не меняется из года в год – продавая квартиру по среднерыночной цене, она будет «уходить» за срок от 45 до 100 дней (в зависимости от города).

    Правда, если учесть, что более половины квартир выставляются по чуть завышенной цене (чтобы сбросить 100-200 тысяч при торге), саму рыночную планку поймать не так уж просто. Но в целом все достаточно логично: если выставить квартиру на 5-10% дешевле рынка, ее купят буквально сразу, а если на 5-10% дороже – продавать ее придется несколько месяцев. Оба варианта имеют право на жизнь, поэтому первый этап – определиться с ценой.

    Это не так просто, как может показаться на первый взгляд. Каждая квартира имеет уникальное расположение (даже в пределах одного района и одного дома), каждый район отличается от других, и две похожих на первый взгляд квартиры могут оцениваться в совершенно разные суммы. Эксперты дают несколько советов, как определиться с ценой:

    Узнав рыночную цену своей квартиры, остается определиться с надбавкой/скидкой (или вариантом «оставить все как есть»). Итоговая стоимость будет зависеть от нескольких параметров:

    Итак, определив рыночную стоимость своей квартиры, а также определившись с окончательной ценой, остается зафиксировать ее в объявлении. Если цена определена правильно, вскоре начнутся звонки и сообщения – причем их будет не очень много, но и не совсем мало.

    Подготовить квартиру к фото и показам

    Определившись с ценой продажи, нужно сделать свою квартиру максимально привлекательной для потенциального покупателя. Здесь эксперты советуют обратить внимание на две вещи: собственно внешний вид квартиры и красивые фотографии для объявления.

    Так, сначала нужно подготовить саму квартиру к фото (а в перспективе – и к показам потенциальным покупателям). Все зависит от состояния квартиры – если она продается «под ремонт», достаточно вывезти весь строительный мусор и постараться избавиться от пыли и грязи, показав все преимущества (крепкий пол, новые окна, ровные стены и т.д.).

    Но если квартира продается готовой для проживания, нужно сделать чуть больше. Наши эксперты посоветовали обратить внимание на следующее:

    Правда, могут возникнуть проблемы, если в квартире кто-то живет (арендаторы или сам продавец) – все же делать генеральную уборку перед каждым просмотром сложно. В этом случае можно просто привести все в порядок с учетом постоянного проживания в квартире – вряд ли покупателя удивит легкий беспорядок на кухне или в гостиной.

    Сделать фото и составить объявление

    Следующая, особенно важная часть – это фотографии квартиры для объявления. В том, что фото нужны – сомнений нет, но вот организовать их можно по-разному:

    Как говорит Александр Киселев, при обработке фотографий нельзя перестараться и сделать квартиру лучше, чем она есть на самом деле. Фото должны раскрывать все плюсы интерьера, не акцентируя особого внимания на его минусах.

    Есть и более хитрые способы. Например, независимый эксперт Александр Патешман советует купить новую мебель в магазине, и разместить ее в квартире перед фото. А после – сдать ее обратно в магазин (важно сохранить чеки). На вопросы покупателей «а где тот шкаф с фото» – объяснять, что его уже продали. Конечно, это достаточно спорный подход – но в некоторых ситуациях может сработать.

    А само объявление должно быть составлено максимально четко, говорит эксперт: нельзя писать, что квартира в хорошем состоянии – критерии «хорошего» у всех одинаковые. «Пишите максимально конкретно: в квартире пластиковые окна, на полу постелен паркет, потолок натяжной. Ремонт делали в XXXX году, нет царапин, пятен, трещин. Пропишите достоинства квартиры: в шаговой доступности две школы, садик, продуктовые магазины. Бесплатная парковка, игровая детская площадка, чистый подъезд. Сделайте панорамные снимки или снимите короткие видео по 40 секунд на каждую комнату», – советует эксперт.

    И еще об одном важном моменте рассказал Александр Киселев: желательно все же оставлять покупателям какую-то мебель, которой будет достаточно для жизни. Все дело в ипотеке – часто квартиру покупают «на последние», и покупать мебель будет не за что. Ее стоимость можно включить в цену квартиры, тогда ее покроет ипотечный кредит.

    Грамотно организовать просмотр

    Если цена на квартиру выбрана правильно, объявление составлено грамотно и с хорошими фотографиями, вскоре по нему начнут поступать звонки (или сообщения). И вполне естественно, что объявятся желающие посмотреть квартиру. Скорее всего, первый пришедший на просмотр, квартиру не купит – как и второй. Возможно, среди желающих посмотреть квартиру будут риелторы (хуже всего – когда они тайком делают фото и выкладывают объявление «от себя»). Важно одно – просмотров будет много, и к ним нужно подготовиться.

    Показы можно организовать по-разному:

    Как организовать показ – решает продавец. Но очевидно, что квартира должна быть готова к показу, иначе он пройдет не очень хорошо.

    Вот несколько советов, как сделать показ квартиры успешным:

    Главное при показе квартиры – не спугнуть клиента внезапно возникшими проблемами, и сделать так, чтобы он всерьез задумался о покупке.

    Поторговаться и продать

    Без торга продать можно только очень дешевую квартиру или квартиру с какими-то уникальными особенностями. Во всех остальных случаях покупатель точно попытается сбить цену. Он может приводить массу разных аргументов, и к ним нужно быть готовым.

    Например, если покупатель будет сравнивать цену с ценой, за которую продается другая квартира в этом же доме, нужно знать, почему ваша квартира лучше (пример – не угловая, с новыми окнами, с ремонтом, окна на солнечную сторону и т.д.). А если покупатель начнет сбивать цену из-за какого-то недостатка, лучше заранее узнать, сколько будет стоить его исправить. Например, покупателю не понравится старый бойлер, и он захочет сбросить 50 тысяч рублей – но новый водонагреватель высокого класса можно купить за 12-15 тысяч рублей.

    Конечно, на каждый аргумент не получится найти возражение, и цену придется снижать – именно для этого к рыночной цене прибавляют по 100-200 тысяч рублей. Но сразу сбрасывать эту сумму не нужно – это будет подозрительно (возможно, в квартире проблемы, раз цену так быстро снизили), или подскажет продавцу, что снизить цену можно еще сильнее.

    Как рассказал нам Александр Патешман, можно в обмен на скидку получить какие-то особые условия для себя – например, согласиться на более низкую цену при условии, что из квартиры можно будет выехать на 1-2 месяца позже даты оформления сделки.

    Еще при продаже важно оговорить, какая сторона будет оплачивать услуги риелтора – как правило, это достаточно существенная сумма. И главное – как именно будет оформлена эта сумма. Например, если при продаже указать в договоре купли-продажи полную сумму с услугами посредника, то продавцу, возможно, придется заплатить более высокий налог на доходы с продажи (ведь в расчет идет сумма по договору). А если ее не указывать в договоре (и передать напрямую из рук в руки), то недоволен будет уже покупатель – он получит налоговый вычет не на всю сумму покупки.

    При оформлении сделки купли-продажи нужно обратить внимание на договор и акт приема-передачи – желательно перечитать их во избежание неприятных «сюрпризов». А еще – не забыть подготовить справку об отсутствии долгов за капремонт (только этот долг передается новому владельцу).

    Источник: bankstoday.net

    Добавить комментарий