Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Написать комментарий

X —> 13.02.2021, Выпуск #051 Оксана Васильева Комментарии написать

Новелла ушедшего года – пакет поправок в градостроительный, земельный и жильный кодексы, названный «законом о комплексном развитии территорий» (КРТ). В этой статье кандидат юридических наук Оксана Васильева разберет, как именно будет работать этот закон, и что он в итоге принесет российским городам.

Содержание статьи

Что это за закон?

Государственной Думой РФ принят новый Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Данный закон вводит единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья. Регионам предоставляется право самостоятельно утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей. Власти субъектов РФ наделяются достаточно широкими полномочиями по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы.

На мой взгляд, данный закон призван изменить саму концепцию реновации жилых зон. Сама идея законопроекта берет свои истоки из московской программы реновации, которая дала толчок в развитии программы по реновации не только столицы, но и всей страны в целом. Ветхое, старое и аварийное жилье является одной из основных проблем, связанных с недвижимостью на текущий момент. Пятиэтажные «хрущевки», старые бараки и изжившие свое дома индивидуальной планировки, построенные в конце 50-хх годов являются большой проблемой жилищного фонда за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.

Таким образом, первоочередной задачей данного документа можно назвать расселение людей из аварийного и ветхого жилья, а также создание комфортной среды населенных пунктов, подчеркивают авторы законопроекта.

Какие дома попадут в программу КРТ?

Региональная власть субъектов РФ или муниципальная власть на местах может принять решение о введении режима КРТ на той или иной территории – это называется адресная программа КРТ. Дома на этой территории будут расселять, затем сносить и уже на их месте строить новое жилье. Региональные власти сами устанавливают, какие именно дома можно отправлять под снос в рамках КРТ. Это могут быть:

Кроме вышеперечисленных категорий, в КРТ могут быть включены и другие дома, если они находятся по соседству с теми, что указаны в этом списке. Также законом предусмотрена возможность изымания и сноса частных домов. Индивидуальные дома могут быть изъяты у собственников, если их признают изношенными или, если в них просто отсутствует инженерно-техническое обеспечение, то есть частные дома будут оцениваться по тем же критериям, что и многоквартирные (которые указаны в списке выше). С другой стороны, в нем же оговаривается, что такие дома и участки изымать нельзя, если дом не изношен.

То есть главный фактор, определяющий возможность изымания и сноса как многоквартирных, так и частных домов – износ постройки.

Как будет происходить снос или реконструкция?

В адресной программе будет устанавливаться очередность сноса или реконструкции домов. Такая очередность сноса указанных домов будет определяться с учетом их технического состояния. То есть чем в более критичном и аварийном состоянии находится дом, тем ранее он будет включен в программу и снесен. В целях реализации данной программы предлагается наделить широкими полномочиями субъекты РФ. Регионы будут вправе:

Региональные власти субъектов РФ или местные власти обязаны публиковать информацию о том, какие дома подпадают под КРТ, на официальных сайтах правительства субъекта федерации, официальных муниципальных сайтах либо в специальных системах, через которые идут голосования и общественные обсуждения (если такие имеются).

В режиме оффлайн власти обязаны разместить информацию о планах КРТ на общедоступных информационных стендах, расположенных в людных местах, либо непосредственно на информационных стендах дома, подлежащего сносу.

Важным аспектом является факт того, что после принятия решения о КРТ властями (региональными или местными) публикуется его проект и проводятся собрания жителей многоквартирных домов. К проведению данных собраний законодатель устанавливает ряд требований:

Жилье допускается включать в КРТ и сносить только в случае положительного решения на то жильцов. Сторонники закона подчеркивают, что окончательное решение будет за жильцами. В случае отрицательного решения собрания жильцов, дом будет исключен из программы КРТ.

Таким образом, при наличии адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, создаваемой и контролируемой региональным правительством, органы государственной власти – как федеральные, так и региональные – получают возможность вести деятельность на обновление жилой среды. Кроме того, закон предусматривает возможность проведения комплексного развития по инициативе владельцев объектов недвижимости.

В отличии от Москвы, реновация подразумевает себя не исключительный снос и постройку нового дома, но и реконструкцию старого. Тем не менее, в законе определены четкие критерии, по которым можно определить – реконструировать ли дом, или сносить. Так, снесенным может быть дом, чей капитальный ремонт слишком дорог, где существует большой износ основных частей дома (например, крыши), чей ремонт нецелесообразен. Максимальную цену капитального ремонта и максимальные показатели износа будут установлены каждым субъектом отдельно: это необходимо для обеспечения разумных нормативов в каждом климатическом поясе; от севера до юга. Выполнять все это может как сам инициатор программы, так и юридическое лицо, имеющее не менее пяти лет опыта участия в капитальном строительстве.

Право на участие в КРТ можно получить на конкурсе или аукционе, порядок проведения которого также установлен данным законом. Финансироваться это будет как средствами бюджета, так и средствами инвестора, привлечь которого может как застройщик, так и орган исполнительной власти. Конкретные источники финансирования должны быть указаны в договоре.

Процесс расселения жильцов

Если ваш дом попадает в программу КРТ, вам как собственнику жилья полагается денежная компенсация за вашу квартиру: это ее рыночная стоимость на день, предшествующий решению о КРТ, а также расходы на переезд и аренду жилья на время переезда.

Власти субъектов РФ могут (но не обязаны) предусмотреть и возможность получения равноценного жилья. То есть жилья не меньшей жилой площади в том же самом населенном пункте. Теоретически вам могут предложить вместо вашей квартиры в центре города жилье на окраине или даже в отдаленном поселке, включенном в ваш городской округ. К равнозначным жилым помещением предъявляются следующие требования:

Юридически возмещение будет оформляться следующим образом: вам по почте с уведомлением пришлют проект договора, который нужно будет заключить в течение 45 дней. В случае, если вы откажетесь заключать данный договор, вас могут обязать сделать это в процессе судебного разбирательства.

Наниматель жилого помещения по социальному договору получит взамен другое равноценное жилое помещение также по договору социального найма. Кроме того, он не может лишиться своего места в очереди на другое жилье по такому договору.

Так как стать участником программы комплексного развития территории?

Необходимо провести собрание жильцов МКД с повесткой о включении дома в программу реконструкции, собрав не менее половины жильцов, после чего утвердить план по согласованию реконструкции не менее с чем двумя третями жильцов многоэтажного дома. Право голоса имеют как арендаторы-наниматели квартир, так и жильцы; первые будут голосовать от имени собственников, вторые – от своего собственника.

После утверждения реконструкции, протокол и подписи передаются в органы исполнительной власти субъекта – все необходимые действия жильцов выполнены, осталось только ждать начала реконструкции. На время реконструкции собственник получает иное помещение по договору социального найма.

Собственник может выбрать несколько вариантов развития событий.

Например, он может выбрать денежное возмещение стоимости квартиры, заключение договора социального найма с местными органами власти для найма квартиры, или же получить её в собственность.

Так, при выборе денежного возмещения стоимости, собственник получает денежные средства – по рыночной стоимости – не только за саму квартиру, но и за общее имущество, понесенные расходы и с учетом стоимости земельного участка (норма отсылочная на уже действующую норму ЖК РФ). Владельцы нежилых помещений на первом этаже реконструированного дома получают компенсацию в любом случае.

Если же собственник выбрал вариант с получением квартиры в наем или в собственность (получить квартиру в собственность можно путем подачи заявления), то ему гарантируется соблюдение его интересов – так, жилая площадь получаемой квартиры не может быть меньше жилой площади прошлой квартиры. Общая площадь, в свою очередь, должна быть больше общей площади старой квартиры. Полученная квартира должна соответствовать стандартам, установленным актом субъекта и находиться в том же районе (поселении, городском округе), что и прошлая.

Приятный бонус – владельцы таких квартир освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт сроком на год.

Риски нового закона

В процессе обсуждения еще тогда законопроекта, члены Государственной Думы РФ смогли выявить ряд минусов или, по-другому, рисков, на которые может натолкнуться его реализация. Например:

По мнению авторов законопроекта, реализация нового закона с использованием нового механизма комплексного развития территории будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды, улучшению жилищных условий граждан. При этом соблюдаются права жильцов, поскольку именно они принимают окончательное решение по включению дома в КРТ.

Тем более в России с каждым днем растет количество ветхого и аварийного жилья, но региональные и местные власти не хотят признавать его таковым, чтобы не тратить деньги на расселение. Новый закон дает механизм расселения старого жилья за счет застройщиков.

Источник: bankstoday.net